Услуги

Самовольное строительство и реконструкция без разрешения

Регистрация индивидуальный жилых домов без разрешения на строительство, регистрация домов, дач, гаражей, хозблоков без документов на реконструкцию 

Наш опыт по регистрации индивидуальных жилых домов без разрешения на строительство, регистрации пристроек к дачам и реконструкции хозяйственных строений вспомогательного назначения без получения разрешения на реконструкцию, показывает, что самовольно реконструированный объект и самовольная постройка воспринимаются государственными регистрирующими органами как самовольная постройка, потому что появился новый объект недвижимости существенно отличающийся от прежнего.

Согласно ст. 51 Градостроительного Кодекса разрешение на строительство и реконструкцию – это документ, подтверждающий соответствие проектным требованиям градостроительного плана, и позволяющий вести строительство, реконструкцию и капитальный ремонт жилого дома. Поэтому осуществление нового строительства индивидуального жилого дома или пристройки к существующей даче и хозяйственному строению вспомогательного назначения, без получения соответствующего разрешения на строительство будет приравниваться к самовольным постройкам (самострой, самоволка), независимо от объема и площади строительства или реконструкции, это не следует буквально из ст.222 Гражданского кодекса, но именно такое понимание судами соответствует норме Градостроительного Кодекса РФ.

В отношении объектов недвижимости для которых не требуется получения разрешения на строительство п.4 .17.ст 51 Градостроительный Кодекс определяет, что разрешение на строительство и реконструкцию не требуется если изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, а это просто косметический ремонт. Конечно, законодатели хотели упростить процедуру оформления нового строительство и реконструкции, снизить административную нагрузку, но сам смысл термина «строения и сооружения вспомогательного использования» не раскрывается в федеральном законодательстве, понятно что это объекты, не имеющие самостоятельного назначения, и предназначены для обслуживания индивидуальных жилых домов.

nara-gard.p.32.jpg

Объявленная в 2006 году «Дачная амнистия» нашла широкую поддержку среди владельцев земельных участков. Федеральный закон от 30.06.2006г. №93-ФЗ об упрощенной регистрации прав собственности, был направлен на то, чтобы легализовать индивидуальные жилые дома, дачи, бани, гаража и хозяйственные строения, построенные гражданами в предыдущие годы. Логика законодателей была понятна, суть этой реформы состояла в том, что бы как можно больше имущества завести в оборот и обложить впоследствии налогом на имущество. За последние годы были зарегистрированы миллионы индивидуальных жилых домов, дач и других строений. Многие собственники до сих пор уверены, в том, что можно без разрешения на строительство и реконструкцию строить и перестраивать дома, дачи хозблоки, главное не нарушать градостроительные нормы: 5м от фасадного подъезда, 3 метра от забора соседа. 

Владельцев этих объектов недвижимости отчасти можно понять, потому что, соответствии со статьей 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.п. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов.

С 1 января 2013 г. закончился переходный период применения норм Закона о кадастре, регулирующих государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (ч.1 ст.43 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которому БТИ (территориальные отделы бюро технической инвентаризации) могли выдавать кадастровый паспорта, вносить изменения в площадь и объем новых и реконструированных индивидуальных жилых домов, дачи и хозяйственных строений вспомогательного назначения, технические и кадастровые паспорта БТИ были основанием для внесения в кадастр недвижимости и последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с п.4 ст.25.3 закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества от 30.06.2006г. №93-ФЗ, документами подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, … является кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта в эксплуатацию, до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства, но новый кадастровый паспорт невозможно получить без разрешения на строительство.

Динамика регистрации индивидуальных жилых домов, дач и других строений существенно снизилась, и 1 марта 2015 дачная амнистия фактически закончилась, и теперь для нового и реконструированного объекта индивидуального жилищного строительства, реконструкции дачи хозяйственных строений вспомогательного назначения необходимо получить разрешение на строительство, разрешение на реконструкцию.

Ранее не зарегистрированные индивидуальные жилые дома, не прошедшие согласования реконструированные частные жилые дома, дачи и хозяйственные строения вспомогательного назначения подпадают под действие статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, в которой определено, что самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Некоторые юристы предложат сразу обращаться в суд, и в два судебных заседания признать право собственности на самовольную постройку. Судебное решение будет основанием для государственной регистрации права собственности и получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом.

Вы можете сами убедится в том, что не все очень просто, изучив правовую позицию Высших судов, изложенной в обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, письмом №143 Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 . Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно их позиции, в удовлетворении заявленного требования может быть отказано по следующим основаниям: суд указал, что в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а сама самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом или за его счет. По мнению судов, в данном случае установленные Конституцией Российской Федерации и Гражданским Кодексом РФ принципы неприкосновенности собственности и недопустимости лишения имущества иначе как по решению суда не нарушаются, поскольку право собственности на объект самовольной постройки не возникает. Судебная защита прав лица, осуществившего спорную постройку, в данном случае обеспечивается путем оспаривания распоряжения о сносе.

На стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, дачу, хозяйственное строения вспомогательного назначения в порядке ст. 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку объекта недвижимости, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию. В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

Признание права собственности на самовольную постройку, построенный или реконструированный жилой дом, без получения необходимого разрешения на строительство или реконструкцию в судебном порядке, является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на самовольно построенный без разрешения на строительство или реконструированный индивидуальный жилой дом, дачу или хозяйственное строение вспомогательного назначения. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений на строительство, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения на строительство или реконструкцию, но не предприняло мер для их получения. Поэтому в обязательном порядке нужно предпринять ряд действий по легализации самовольной построенного индивидуального жилого дома, реконструированного дома, дачи или хозблока.

Что делать тем, кто по разным причинам не успел зарегистрировать свой построенный дом?

Рады сообщить Вам, что в подавляющем большинстве случаев нам удается получить документы от органов государственной власти разрешающие произвести постановку индивидуального жилого дома, дачи и хозблока на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него в Росреестре без разрешения на строительство, без разрешения на реконструкцию, без судебных издержек. Если обойтись без признания права собственности на самовольно построенный или реконструированный жилой дом, дачу или хозяйственное строение вспомогательного назначения не удается, мы признаем право собственности в судебном порядке.

Мы проводим анализ Ваших документов: свидетельство о праве собственности на землю, разрешенное использование земельного участка, если есть ранее полученное разрешение на строительство, разрешение на реконструкцию, постановлений о присвоении адреса, технических паспортов инвентаризации БТИ, кадастровых паспортов и предлагаем сроки решения Вашей проблемы.

Регистрация самоволок от 70 тыс. рублей.